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Baubeschreibung - Eigentümergrundschuld

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Die Baubeschreibung ist eine komplette und möglichst detaillierte Aufstellung aller ein Bauvorhaben umfassenden Ausfertigungs- und Ausstattungsmerkmale. Grundsätzlich bedeutende Inhalte der Baubeschreibung sind unter anderem die Beschaffenheit der Wände, des Dachs und der Heizung sowie die Art der Fenster. Die Baubeschreibung gibt zudem genau Auskunft über die bei der Fertigung der Immobilie verwendeten Materialien. Aufgrund ihrer großen Bedeutung für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist die Baubeschreibung ein sehr wichtiger Bestandteil einer Finanzierungsanfrage. Zusätzlich ist sie grundsätzlich immer dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.

Bei einem Neubau und einer Modernisierung werden die Baufinanzierungsdarlehen in der Regel nach dem Baufortschritt und dem aktuell erreichten Bautenstand an den Darlehensnehmer ausgezahlt. Dabei ist dem finanzierenden Institut zunächst durch den Architekten oder den Bauherrn schriftlich der erreichte Bautenstand zu bestätigen und erst anschließend kommt es zur Auszahlung der entsprechenden Darlehensbeträge.

Die förmliche Baugenehmigung ist ein Verfahren zur Genehmigung einer Baumaßnahme, das sich jeweils nach der Bauordnung des betreffenden Bundeslandes richtet. Grundsätzlich gilt Folgendes: Ohne Baugenehmigung darf nicht mit der Durchführung einer Baumaßnahme begonnen werden.

Die Baunebenkosten sind die Kosten, die zusätzlich zu den eigentlichen Baukosten entstehen. Zu den Baunebenkosten werden unter anderem folgende Kostenarten gezählt:


Kosten für Statiker und Ingenieure
Architektenkosten
Kosten für Baugenehmigungsverfahren
Gebühren für amtliche Prüfungen wie Bauabnahmen


Der Beleihungsauslauf ist der Quotient aus dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert des Objekts.

Wenn der Kreditnehmer nach der Aufnahme eines grundschuldbesicherten Darlehens zur Immobilienfinanzierung die bereitgestellte Summe erst später benötigt und es so zunächst nicht zu einer Inanspruchnahme kommt, berechnet das finanzierende Kreditinstitut zunächst Zinsen, die in diesem Zusammenhang Bereitstellungszinsen genannt werden. Der Grund dafür, dass die finanzierende Bank Zinsen verlangt, ist, dass sie das zu einem späteren Zeitpunkt benötigte/abgerufene Geld nicht anderweitig kapitalbringend anlegen bzw. nicht auf dem Interbankenmarkt weiter verleihen kann. Das Geld wird für den Kreditnehmer für den Abruf bereitgehalten und das Kreditinstitut verlangt dafür einen entsprechenden Ausgleich, die Bereitstellungszinsen.

Der Bodenwert stellt den Wert des Grundstücks dar und wird durch die Lage, die Größe, den Zuschnitt und die Beschaffenheit sowie die Art der Erschließung beeinflusst. Eine Auskunft über den Bodenwert kann beim Gutachterausschuss eingeholt werden.

Bürgschaft nach § 7 MaBV

Ein Bauträger verfügt über die Möglichkeit, sich von der Einhaltung bestimmter Vorschriften befreien zu lassen. Hierfür ist dem Käufer von seinem Bauträger eine Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft gemäß § 7 MaBV zu stellen.

Der Darlehensgeber ist das finanzierende Insitut, d. h. eine Bank, Sparkasse,  Genossenschaftsbank, Versicherung oder Bausparkasse.

Der Darlehensnehmer erhält vom Darlehensgeber das Darlehen. Ersterer hat gemäß den vertraglichen Vereinbarungen das Darlehen entsprechend zurückzuführen. Darlehensnehmer können private als auch juristische Personen sowie Körperschaften sein.

Der Darlehensvertrag/ Kreditvertrag ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Ein Darlehensvertrag mit einem Kreditinstitut kommt grundsätzlich zustande, indem sowohl der Kreditnehmer als auch der Kreditgeber einen entsprechenden Kreditvertrag unterzeichnen.
Der Darlehensvertrag enthält unter anderem die Höhe des Kredits, die Konditionen, zu denen der Kredit vergeben wird, als auch die Art der Besicherung, die Auszahlungsbedingungen und die zugrunde liegenden allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank.

Der effektive Jahreszins ermöglicht dem Verbraucher grundsätzlich den Vergleich von verschiedenen Kreditangeboten. Gemäß § 6 Abs. 1 PAngV (Preisabgabenverordnung) ist der effektive Jahreszins bei Krediten auszuweisen. Die Preisabgabenverordnung regelt zudem, wie der Zins berechnet wird. Dabei sind unterschiedliche Methoden bei der Berechnung von Verbraucher-, Konsumentenkrediten und Hypothekendarlehen anzuwenden.

Zur Eigenleistung bei einer Baufinanzierung zählt die persönliche Arbeitsleistung, wenn diese zu einer Einsparung von Handwerkskosten führt. Hierzu zählen unter anderem die erbrachte Eigenleistung sowie die Leistungen von Verwandten und Nachbarn. Erfahrungsgemäß wird die wirkliche Höhe der Eigenleistung, welche von der Bank anerkannt wird, vom potenziellen Darlehensnehmer häufig überschätzt. Als Risiko bei der Eigenleistung ließe sich der häufig extrem hohe Zeitaufwand, der zu einer längeren Bauzeit führt, nennen. Zudem hat der Bauherr im Vergleich zu einer bezahlten und erbrachten Handwerksleistung auf die Eigenleistung keinen Gewährleistungsanspruch, was bei eventuell später auftretenden Problemen im Zweifel weitere Kosten verursachen kann.

Als Eigenmittel gelten bei einer Baufinanzierung unter anderem Spar- und Bankguthaben, Guthaben auf Bausparverträgen, Erlöse aus dem Verkauf von Wertpapieren und Derivaten, eventuelle Rückkaufswerte von Lebensversicherungen sowie andere Geldbeträge, welche in die Finanzierung eingebracht werden. Zudem zählen im weiteren Sinne zu den Eigenmitteln bereits gezahlte Grundstücke, bezahlte Materialien und Architektenleistungen, Verwandtendarlehen und öffentliche Gelder/Zuschüsse sowie Verwandtenhilfe und Eigenleistungen.

Die Eigentümergrundschuld ist eine im Grundbuch vermerkte Grundschuld zugunsten des Eigentümers. Die Besonderheit der Eigentümergrundschuld besteht darin, dass der Grundstückseigentümer nicht die Zwangsversteigerung aus der Grundschuld verlangen kann und auch keine Zinsen aus der Grundschuld vom Eigentümer beansprucht werden können. Eine Eigentümergrundschuld entsteht entweder durch Bestellung des Eigentümers (z. B. zur Sicherung einer entsprechenden Rangstelle), durch Gesetz oder durch Umwandlung (z. B. Löschungsanspruch des Eigentümers nach erfolgter Darlehensrückzahlung).

Bei der Entstehung von Eigentumswohnungen durch einen Bauträger sichert sich dessen Bank grundsätzlich durch eine Globalgrundschuld, eingetragen auf den Eigentumswohnungen, ab. Kommt es während der Entstehung zum Verkauf einzelner Eigentumswohnungen, so hat der Erwerber vor der Fertigstellung häufig Teilzahlungen auf den Verkaufspreis zu zahlen. Die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV, verpflichtet den Bauträger, Abschlagszahlungen während der Entstehungsphase nur dann entgegenzunehmen, wenn diese durch eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank des Bauträgers besichert sind, sodass die erworbene Wohnung nach Zahlung des Kaufpreises von der Globalbelastung durch das Kreditinstitut des Bauträgers freigestellt wird.


 
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